ZANIM KUPISZ NIERUCHOMOŚĆ DO REMONTU, POLICZ WIĘCEJ NIŻ CENĘ Z OGŁOSZENIA

Tania nieruchomość nie zawsze oznacza tani zakup.

Do ceny domu, mieszkania lub lokalu mogą dojść koszty transakcji, finansowania, rozbiórek, instalacji, dachu, wilgoci, wywozu odpadów, wykończenia oraz prac, których na początku nie było w planie. Dopiero suma tych elementów pokazuje, czy inwestycja mieści się w Twoim budżecie.

DOM DO REMONTU PRO to rozbudowany arkusz Excel do wstępnej analizy nieruchomości wymagającej remontu — przed zakupem, zadatkiem i podpisaniem umowy.

Nie jest zwykłym kalkulatorem ceny za metr. Łączy w jednym miejscu:

• cenę zakupu nieruchomości;

• opłaty i koszty transakcyjne;

• przewidywany zakres remontu;

• koszty finansowania;

• rezerwę na nieprzewidziane wydatki;

• rozpoznane ryzyka techniczne;

• wartość nieruchomości po remoncie;

• wariant użytkowania na własne potrzeby, sprzedaży lub wynajmu.

CO ZOBACZYSZ PO WYPEŁNIENIU ARKUSZA?

• przewidywany koszt remontu w wariancie niższym, głównym i wyższym;

• koszt remontu w przeliczeniu na m²;

• całkowitą kwotę potrzebną na zakup i przeprowadzenie inwestycji;

• zapas albo brakującą kwotę względem Twojego budżetu;

• udział największych grup kosztów;

• wartość rezerw wynikających z zaznaczonych ryzyk;

• orientacyjną bezpieczną cenę zakupu;

• próg opłacalności dla przyjętych założeń;

• wynik sprzedaży po remoncie — jeżeli analizujesz flip;

• rentowność, przepływ pieniężny i obsługę długu — jeżeli analizujesz najem.

JAK TO DZIAŁA?

1. Wybierasz rodzaj nieruchomości i cel analizy.

2. Wpisujesz znane dane: powierzchnię, wymiary, m² okien, cenę zakupu, budżet i pozostałe parametry.

3. Włączasz tylko te części remontu, które dotyczą analizowanej nieruchomości.

4. Arkusz oblicza orientacyjne ilości i koszty na podstawie wprowadzonych danych.

5. Jeżeli masz własną wycenę lub cenę, wpisujesz ją w przeznaczonym polu — zastępuje cenę orientacyjną.

6. Oznaczasz rozpoznane ryzyka i, jeśli trzeba, dodajesz własną rezerwę.

7. Odczytujesz dashboard i raport z podsumowaniem całej inwestycji.

Nie musisz uzupełniać wszystkiego. Dla mieszkania arkusz nie wymaga liczenia dachu czy fundamentów, a niepotrzebne moduły można wyłączyć. Pola do wpisywania są oznaczone jednym kolorem, a instrukcje i objaśnienia prowadzą przez kolejne kroki.

CO ZNAJDUJE SIĘ W ŚRODKU?

• 16 głównych obszarów remontu;

• 408 pozycji kosztowych obejmujących m.in. rozbiórki, konstrukcję, fundamenty i wilgoć, dach, elewację, stolarkę, instalacje, ogrzewanie, wentylację, ściany, podłogi, łazienkę, kuchnię i prace zewnętrzne;

• orientacyjne ceny 2026 jako punkt startowy;

• możliwość wpisania własnej ilości i własnej ceny jednostkowej;

• 60 obszarów ryzyka z możliwością określenia ich statusu;

• trzy scenariusze kosztowe;

• obliczenia kosztów zakupu i finansowania;

• wariant zakupu dla siebie, sprzedaży po remoncie i wynajmu;

• dashboard z najważniejszymi wynikami;

• raport końcowy;

• pomoc, słownik pojęć, instrukcje krok po kroku i testy poprawności.

DLA JAKICH NIERUCHOMOŚCI?

• mieszkanie;

• dom wolnostojący;

• bliźniak;

• dom szeregowy;

• lokal użytkowy;

• kamienica lub budynek wielorodzinny.

CO REALNIE ZYSKUJESZ?

Nie obietnicę idealnej wyceny, lecz uporządkowany rachunek przed podjęciem kosztownej decyzji.

Arkusz pomaga:

• zauważyć koszty, których wcześniej nie było w prostym budżecie;

• sprawdzić, czy wystarczy środków na zakup, remont i rezerwę;

• porównać optymistyczny, główny i ostrożny wariant;

• określić, przy jakiej cenie zakupu założenia nadal mają sens;

• przygotować konkretne pytania do inspektora, sprzedającego i wykonawców;

• zastępować ogólne szacunki własnymi ofertami w miarę zdobywania danych;

• zachować jedną, czytelną podstawę decyzji zamiast wielu notatek i przypadkowych kalkulatorów.

DLA KOGO JEST TEN ARKUSZ?

Dla osoby, która rozważa zakup nieruchomości do większego remontu i chce przed decyzją policzyć całe przedsięwzięcie, a nie tylko cenę ogłoszenia.

Sprawdzi się szczególnie przy:

• starym domu wymagającym modernizacji;

• mieszkaniu z rynku wtórnego do generalnego remontu;

• nieruchomości kupowanej na własne potrzeby;

• zakupie pod sprzedaż po remoncie;

• zakupie pod wynajem;

• analizie odziedziczonej nieruchomości.

DLA KOGO NIE JEST?

Nie jest dla osoby oczekującej wiążącego kosztorysu, automatycznego wykrywania wad budynku albo gwarancji zysku. Jeżeli potrzebujesz dokumentu do banku, sądu, ubezpieczyciela lub umowy z ekipą, zamów profesjonalną usługę odpowiedniego specjalisty.

CO OTRZYMUJESZ PO ZAKUPIE?

• czysty plik XLSX do własnej analizy;

• drugi plik XLSX wypełniony przykładowymi danymi;

• instrukcje i objaśnienia umieszczone bezpośrednio w arkuszu.

Arkusz jest przygotowany w formacie Microsoft Excel. Można go zaimportować do Arkuszy Google. Po imporcie formuły powinny działać, ale układ, czcionki lub wykresy mogą wyglądać nieco inaczej niż w Excelu.

WAŻNE OGRANICZENIA

Ceny w arkuszu są wartościami orientacyjnymi i mogą różnić się zależnie od miasta, wykonawcy, stanu budynku, standardu, technologii i terminu realizacji. Najlepszy wynik uzyskasz, zastępując je własnymi lokalnymi wycenami.

Arkusz wspiera decyzję, ale nie zastępuje oględzin technicznych, kosztorysu, wyceny nieruchomości, porady prawnej ani podatkowej. Wynik zależy od poprawności i kompletności wprowadzonych danych.

Policz pełny koszt przed zakupem i podejmij decyzję na podstawie jednego uporządkowanego zestawu założeń.